位于中部地区的湖南省，这几年的经济发展比较快，长株潭地区成为湖南经济发展的主引擎。

湖南地区共包括有14个地级中心城市，人口最多的是长沙市，常住人口达到了1023.93万人。

今天我们不谈长沙，我们来谈一谈湖南省人口第二大市衡阳市，重点探讨目前衡阳市的楼市现状，以及这座城市未来的楼市潜力。

以人口的角度看衡阳，衡阳也算得上是湖南第二大中心城市。

可以说人口体量庞大，也就意味着衡阳未来极有可能成为省域副中心城市有力的竞争对象。

在过去的2022年，衡阳市共完成经济总量4089.69亿元，在湖南省排名第四，处于长沙、岳阳、常德之后。

以衡阳市的经济总量在全国300多个城市排名当中处于第71位，相对来说，衡阳在全国也算得上是“排得上号”的城市。

现在的衡阳市其实是一座非常激进的城市，也基本算得上是湖南省重要的区域中心城市之一。

但对于衡阳的楼市而言，房价真的不高，可谓是相当的低廉。

目前整个衡阳区域二手房的平均房价大约为0.56万，新房的平均房价大约为0.5万。

以衡阳的楼市房价在全国300来个城市当中处于第224位，与衡阳房价差不多的城市主要有广东阳江、新疆克拉玛依、广西北海、宁夏中卫、云南昭通、内蒙古兴安盟、青海海东等。

衡阳与这些城市比较，除北海具有一定的旅游资源丰富且地处沿海区域外，其他城市的综合实力明显远不如衡阳市。

由此我们可以看到，衡阳这座城市其实房价真的不算高。

尽管有很多人还是认为衡阳的房价太贵了，但这座城市的房价已经在这一轮城市城市化当中处于相当靠后的位置。

衡阳市的人口众多，这个区域的常住人口大约为662.1万人，目前衡阳市的城镇化率大约只有56%。

经济的发展促进了城乡居民人均收入的大幅度增加，也推动了大量的农村人口往城市聚集。

在过去的2022年，全国城市平均城镇化率已经达到了65.2%。可以看出，衡阳在这一轮城市化发展中的确是落伍了。

当然抑制衡阳房价不涨，让衡阳房价处于较低位置的原因还有当地常住人口在大幅度减少。

早在2010年也就是全国第6次人口普查数据，那时候衡阳常住人口大约为715万人。

仅仅只有10来年的时间，这个区域的常住人口减少了53万左右，而且最近两年衡阳市的人口还在持续流出。

在全国第7次人口普查数据也就是2020年底，当时衡阳市的常住人口大约为664.5万人，但到2022年，衡阳市的常住人口仅为662.1万人。

任何城市的楼市房价最大的就是莫过于当地的楼市需求量，人口的外流也自然抑制了衡阳房价，所以现在衡阳房价其实在全国处于较低的位置是有它自身的原因。

衡阳在中部地区有着非常重要的位置，管辖区域广阔，整个区域的管辖面积大约为1.53万平方公里。

另外整个衡阳共有12座区县，其中耒阳市县的常住人口达到112万人，另外衡阳县常住人口大约为88万人。

衡南县常住人口大约为80万人，常宁市常住人口大约为79万人，祁东县常住人口大约为77万人。

看得出来衡阳很多县级城市的人口众多，其中衡东县常住人口大约为56万人，衡山县人口最少大约为33万人。

但对于衡阳城区而言，人口却没有那么多。

比如蒸湘区城区人口大约为48万人，珠晖区常住人口大约为34万人，雁峰区常住人口大约为25万人，石鼓区常住人口大约为23万人，南岳区仅为7万人。

衡阳中心城区首位度明显不高，中心城区的人口聚集明显不足，这或许也是衡阳房价不高的主要因素之一。

另外由于各大区县经济发展水平不一，所以各大区县的房价也存在一定的差异化。

比如蒸湘区是衡阳房价最高的地方，这个区域二手房的平均房价大约为0.6万，新房的平均房价大约为0.62万。

珠晖区、雁峰区、石鼓区的房价就更低了，目前珠晖区二手房平均房价大约为0.54万，新房的平均房价大约为0.56万。

雁峰区目前二手房平均房价大约为0.54万，新房的平均房价大约只有0.49万。石鼓区二手房的平均房价大约为0.51万，新房的平均房价大约为0.53万。

在县级城市当中，耒阳市目前二手房的平均房价只有0.42万，新房的平均房价只有0.46万。衡阳县目前二手房的平均房价大约只有0.44万，新房的平均房价大约为0.47万。

看得出来，衡阳的县级城市房价真是便宜，尽管这些县级城市的人口众多，但房价明显不敌地级中心城区。

对于衡阳来说，县级城市非常多，当然有更多的县级城市房价更低。

比如，衡南县就是房价低的地方，目前衡南县现在二手房平均房价大约只有0.34万，新房的平均房价大约只有0.39万。

我们从衡阳各大区县的房价分布可以看到整个衡阳地区的房价明显是处于相当低的位置。

对于这片区域未来的楼市潜力而言，地级中心城区的潜力明显要大于普通的县级城市，而且这几年衡阳地区的年轻人明显外流到更大的中心城市。

城市化发展不可逆，年轻人进入城市这是一种必然，对于楼市而言，房价过低其实也算得上是一种危机。

但对于年轻人来说，在县城买房或许更为幸福，毕竟县城的房价更低。

但需要换一个思维，也就是说当一座县城房价10年、20年它都不上涨，或许这座城市的楼市的危机才是真正的到来。

有的时候房价高并不是坏事，则反映到这个区域的土地价值比较高，给楼市的房子带来了更大的附加值。

衡阳仍然是一座值得期待的城市，未来衡阳中心城区的楼市仍然值得，期待相比于县级城市而言，中心城区楼市固定资产价值跑得赢通胀的概率较高。